Как правильно заключить договор найма жилья, чтобы сохранить право на субсидию
*Альтернативное описание изображения для незрячих и слабовидящих пользователей: на изображении крупным планом показан процесс подписания бумажного документа. Рука человека держит ручку и касается листа бумаги, лежащего на столе. Верхняя часть изображения выполнена в приглушенных серых тонах, а в правом верхнем углу расположен фрагмент ярко-красного графического элемента в форме широкой полосы. Центральную часть занимает текст, написанный белым шрифтом на фоне документа: «НА ЧТО НУЖНО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ В ДОГОВОРЕ НАЙМА ЖИЛЬЯ?». В нижней части изображения находится белая горизонтальная область, на которой размещен текст красного цвета: «ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ПОЛУЧАТЕЛЕЙ СУБСИДИЙ».
Разбираемся в видах договоров, пролонгации и правах нанимателя
Уважаемые получатели мер социальной поддержки!
В последнее время участились случаи, когда граждане обращаются к нам с вопросами по договорам найма жилых помещений, заключённым с условием автоматической пролонгации (продления). От того, насколько правильно составлен такой договор, напрямую зависит ваше право на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Мы подготовили для вас простой и понятный обзор — с позиции нанимателя.
Какой договор вы заключаете?
По закону договор найма жилого помещения всегда является срочным. Есть два основных вида:
• Краткосрочный — до 1 года.
• Долгосрочный — от 1 года до 5 лет.
Важный нюанс: если в договоре вообще не указан срок, он автоматически считается долгосрочным и заключённым на 5 лет. Это предельный срок для такого договора.
Особое внимание обратите на договор сроком 11 месяцев. Он относится к краткосрочным. Его можно заключить в простой письменной форме, и регистрировать его где-либо не требуется.
Почему это важно для получателя субсидии?
Субсидия предоставляется при условии, что у вас есть законные основания для проживания в жилом помещении. Договор найма — одно из таких оснований. Но не любой договор даёт одинаковые гарантии.
Если у вас краткосрочный договор (до 1 года), вы должны знать, что имеете меньше прав, чем при долгосрочном:
• Вы не можете вселять в помещение других граждан (не указанных в договоре) без согласия наймодателя.
• Вы не можете поселять временных жильцов.
• Вы не можете сдавать комнату в поднаём.
• Вы не можете заменять себя другим нанимателем.
• Вы не можете рассчитывать на льготный срок для устранения нарушений, если наймодатель хочет расторгнуть договор.
• И самое важное для получателя субсидии: у вас нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Это значит, что по окончании срока договора собственник может отказать вам в продлении без объяснения причин, и вы можете лишиться жилья, а вместе с ним — и субсидии.
При долгосрочном договоре (от 1 года и более) у вас такое преимущественное право есть. Вы можете требовать заключения договора на новый срок на тех же или лучших условиях.
На что ещё обратить внимание нанимателю при подписании договора?
- Квартира с мебелью и техникой. Обязательно составьте перечень всего имущества, которое передаётся вместе с жильём, и укажите его состояние. Пропишите, кто отвечает за сохранность. Вы как наниматель несёте ответственность за порчу имущества
- Письменная форма. Договор должен быть составлен в виде единого документа и подписан обеими сторонами. Устные договорённости не имеют юридической силы. Без письменного договора вы не сможете подтвердить своё право на субсидию.
- Полномочия подписанта. Если договор за собственника подписывает кто-то другой (например, риелтор или родственник), у него должна быть доверенность с соответствующими полномочиями. Проверьте этот момент, иначе договор может быть признан недействительным.
- Договор на год и более. Если вы заключаете договор найма на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации. Наймодатель (собственник) обязан подать заявление о регистрации не позднее месяца с момента подписания договора. В таком договоре также должны быть перечислены все граждане, которые будут проживать вместе с вами.
- Без регистрации договора субсидия может быть не назначена, так как орган соцзащиты не сможет проверить законность вашего проживания.
Что нужно знать про коммунальные платежи
Часто в договоре найма указывают, что наниматель оплачивает коммунальные услуги.
Обратите внимание, как это сформулировано:
• Лучший вариант для вас (и для собственника с точки зрения налогов): вы напрямую заключаете договоры с поставщиками услуг (ресурсоснабжающими организациями) или оплачиваете их по квитанциям, которые приходят на имя собственника, но с вашим возмещением. В этом случае ваши расходы на коммуналку чётко отделены от платы за наём.
• Если же в договоре написано, что вы платите собственнику фиксированную сумму, которая уже включает и плату за наём, и коммунальные услуги, то для органов соцзащиты это просто ваша плата за жильё. Субсидия будет рассчитываться исходя из этой общей суммы. Уточните этот момент до подписания договора.
Отдельно о безвозмездном договоре (договор ссуды)
Бывают ситуации, когда жильё передаётся в пользование бесплатно. Например, родственник или знакомый разрешает вам пожить. Такой договор называется договором безвозмездного пользования.
Для нанимателя это важно, потому что: если вы проживаете бесплатно, у вас нет расходов на оплату жилья, а значит, субсидия вам не положена. Субсидия предоставляется именно на возмещение расходов по найму и коммунальным услугам.
Особенности договора ссуды для нанимателя (ссудополучателя):
• Вы не платите за пользование жильём, но можете нести расходы на коммунальные услуги, если это прописано в договоре.
• Срок может быть любым. Если срок не указан, договор считается бессрочным. В этом случае любая сторона может расторгнуть его, предупредив другую за месяц.
• Договор не требует регистрации (кроме объектов культурного наследия).
• Вы не можете передавать жильё другим лицам.
Если вы проживаете бесплатно — субсидия вам не положена. Если вы частично оплачиваете коммунальные услуги — обязательно пропишите это в договоре.
Что нужно запомнить нанимателю для получения субсидии
1. Договор обязательно должен быть в письменной форме. Устные договорённости для субсидии не подходят.
2. Обратите внимание на срок договора. Краткосрочный договор (до года) даёт вам меньше прав, особенно право на продление. Это риск лишиться жилья и субсидии.
3. Если договор заключён на год и более — требуется государственная регистрация. Без неё субсидию могут не назначить.
4. Чётко пропишите в договоре, кто и как платит за коммунальные услуги. Это влияет на расчёт субсидии.
5. Бесплатное проживание (договор ссуды) не даёт права на субсидию — у вас нет расходов на наём.
6. Проверьте полномочия того, кто подписывает договор со стороны собственника. Если это не сам собственник, нужна доверенность.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией по вопросам назначения субсидий.